Вопреки гуляющим по Интернету мифам, процедура покупки недвижимости в Италии достаточно проста, и чётко регламентированна Итальянским Законодательством. Прежде чем приступить к оформлению покупки вам необходимо:

Получить ИНН - Идентификационный налоговый код (codice fiscale)

по которому итальянское государство идентифицирует каждую личность, проживающую или ведущую к.-л. экономическую деятельность на его территории. Он понадобится вам не только для приобретения жилья, но и при любой попытке проявить какую-либо жизненную активность в Италии: от покупки сим карт и телевизора, до открытия счёта в банке, подписания всевозможных контрактов и договоров, обращения в органы здравоохранения и пр. При наличии паспорта с действующей шенгенской визой, его можно получить в течении нескольких минут, в любом местном отделении налоговой службы Италии (ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate) или в итальянском консульстве в стране проживания.

Открыть счёт в итальянском банке.

По итальянскому законодательству расчёт при покупке недвижимости можно производить только из итальянского банка ордерным банковским чеком (assegno circolare).

Уладив последние формальности можно приступить непосредственно к покупке. Следует помнить, что все документы сделки составляются на итальянском языке, поэтому, если вы не говорите по-итальянски, а продавец и нотариус не владеют английским или немецким (в случае конечно если им владеете вы) вам потребуется переводчик.

Исторически сложилось что, процесс покупки недвижимости в Италии обычно делится на три этапа:

1. Proposta di acquisto

Процедура купли-продажи начинается с подписания так называемого предложения о покупке «Proposta di acquisto» в которой оговариваются все детали объекта недвижимости, цена и условия оплаты. Для подтверждения серьёзности намерений покупатель вносит залог в размере от € 2,000.00 до € 5,000.00 оплачиваемый чеком или банковским переводом.В случае разрыва сделки сумма возвращается без штрафных санкций. Если покупка осуществляется без посредников, непосредственно у частного лица, этот шаг часто опускают.

2. Compromesso

Когда все детали обдуманы и оговорены стороны переходят к подписанию Соглашения о покупке (Preliminare di compravendita называемого так же Compromesso), которое является уже юридически обязывающим договором. В нем указывается точная цена сделки, оговариваются все положения контракта: способы оплаты, дата подписания окончательного договора и все другие условия и оговорки. При подписании Compromesso выплачивается задаток (caparra) в размере от 20% до 30% от цены покупаемого объекта, с этого момента стороны обязаны завершить покупку. Если сделка срывается по вине покупателя, он теряет сумму внесённого депозита. Если продавец не выполняет указанные в соглашении обязательства – он обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере.
На этом же этапе выплачиваются комисcионные агентству или посреднику (В Италии, в отличие от России, комиссионные всегда взимаются и с продавца и с покупателя, независимо от того кто из них обратился к помощи агенства).
Если покупатель не владеет итальянским языком то при подписании соглашения должен присутствовать переводчик владеющий языком понятным покупателю! Иначе договор может быть признан недействительным

3. Rogito или Atto notarile

Окончательный договор купли-продажи (contratto notarile di compravendita) подписывается только в конторе нотариуса (notaio), который предварительно проверяет по документам юридическую чистоту сделки, заверяет факт подписания договора и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Далее контракт регистрируется нотариусом в Регистрационном Бюро Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari - на большей части Италии, или в Поземейной Книге (Libro Tavolare - в бывших австрийских территориях), где ему присваивается регистрационный номер.
В большинстве итальянских провинций владелец недвижимости вступает в пава собственника, сразу после подписания контракта. В Южном Тироле (Трентино-Альто-Адидже) Триесте, Удине и других территориях входивших в прошлом в состав Австрийской империи, где действует австрийская кадастровая система, недвижимость переходит в собственность покупателя только после записи акта купли-продажи в Поземельной Книге (Libro Tavolare). подробнее>>
При подписании контракта происходит окончательный расчёт с продавцом и уплата всех налогов и нотариального сбора.

Процедура подписания договора купли-продажи:

Перед подписанием контракта нотариус обязан зачитать договор вслух и удостовериться что все его пункты однозначно поняты обеими сторонами. Если покупатель не владеет итальянским языком существует два пути решения проблемы:

1. Контракт заключается на двух языках, при совершении сделки должен присутствовать переводчик и свидетель владеющие, кроме итальянского, языком понятным покупателю. При этом заранее должен быть сделан письменный перевод контракта, который заверяется нотариусом в присутствии переводчика и свидетеля могущего подтвердить его компетентность, и прилагается к итальянской версии контракта.
   Услуги переводчика и свидетеля оплачивает покупатель.
2. Оформляется доверенность (procura speciale d’acquisto) на человека владеющего итальянским языком, который подписывает контракт от лица покупателя. В этом случае присутствие покупателя при заключении сделки возможно, но не обязательно. Доверенность может быть оформлена у нотариуса в Италии, естественно в присутствии переводчика. Или у нотариуса в стране проживания доверителя, на неё ставится апостиль*, затем осуществляется перевод на итальянский язык.

*Если на документе стоит апостиль, перевод может быть сделан и заверен в Италии.