Процедура покупки недвижимости в Италии чётко регламентированна Итальянским Законодательством. Прежде чем приступить к оформлению покупки вам необходимо:

Получить ИНН - Идентификационный налоговый код (codice fiscale)

по которому итальянское государство идентифицирует каждую личность, проживающую или ведущую к.-л. экономическую деятельность на его территории. Он понадобится вам не только для приобретения жилья, но и при любой попытке проявить какую-либо жизненную активность в Италии: от покупки сим карт и телевизора, до открытия счёта в банке, подписания всевозможных контрактов и договоров, обращения в органы здравоохранения и пр. При наличии паспорта с действующей шенгенской визой, его можно получить в течении нескольких минут, в любом местном отделении налоговой службы Италии (ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate) или в итальянском консульстве в стране проживания.

Открыть счёт в итальянском банке.

Расчёт при покупке недвижимости обычно производится ордерным банковским чеком (assegno circolare), выданным банком находящимся на территории Италии.

Все документы сделки составляются на итальянском языке, поэтому, если вы не говорите по-итальянски, вам потребуется переводчик.

Исторически сложилось что, процесс покупки недвижимости в Италии обычно делится на три этапа:

1. Proposta di acquisto

Процедура купли-продажи начинается с подписания так называемого предложения о покупке «Proposta di acquisto» в которой оговариваются все детали объекта недвижимости, цена и условия оплаты. Для подтверждения серьёзности намерений покупатель вносит залог в размере от € 2,000.00 до € 5,000.00 оплачиваемый чеком или банковским переводом.В случае разрыва сделки сумма возвращается без штрафных санкций. Если покупка осуществляется без посредников, непосредственно у частного лица, этот шаг часто опускают.

2. Compromesso

Когда все детали обдуманы и оговорены стороны переходят к подписанию Соглашения о покупке (Preliminare di compravendita называемого так же Compromesso), которое является уже юридически обязывающим договором. В нем указывается точная цена сделки, оговариваются все положения контракта: способы оплаты, дата подписания окончательного договора и все другие условия и оговорки. При подписании Compromesso выплачивается задаток (caparra) в размере от 20% до 30% от цены покупаемого объекта, с этого момента стороны обязаны завершить покупку. Если сделка срывается по вине покупателя, он теряет сумму внесённого депозита. Если продавец не выполняет указанные в соглашении обязательства – он обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере.
На этом же этапе выплачиваются комисcионные агентству или посреднику (согласно закону, в Италии, комиссионные взимаются и с продавца и с покупателя, независимо от того кто из них обратился к помощи агенства).
Если покупатель не владеет итальянским языком то при подписании соглашения должен присутствовать переводчик владеющий языком понятным покупателю! Иначе договор может быть признан недействительным

3. Rogito или Atto notarile

Окончательный договор купли-продажи (contratto notarile di compravendita) подписывается только в конторе нотариуса (notaio), который предварительно проверяет по документам юридическую чистоту сделки, заверяет факт подписания договора и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Далее контракт регистрируется нотариусом в Регистрационном Бюро Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari - на большей части Италии), или в Поземейной Книге (Libro Tavolare - в бывших австрийских территориях), где ему присваивается регистрационный номер.
В большинстве итальянских провинций владелец недвижимости вступает в пава собственника, сразу после подписания контракта. В Южном Тироле (Трентино-Альто-Адидже) Триесте, Удине и других территориях входивших в прошлом в состав Австрийской империи, где действует австрийская кадастровая система, недвижимость переходит в собственность покупателя только после записи акта купли-продажи в Поземельной Книге (Libro Tavolare). подробнее>>
При подписании контракта происходит окончательный расчёт с продавцом и уплата всех налогов и нотариального сбора.

Процедура подписания договора купли-продажи:

Перед подписанием контракта нотариус обязан зачитать договор вслух и удостовериться что все его пункты однозначно поняты обеими сторонами. Если покупатель не владеет итальянским языком существует два способа проведения сделки:

1. Контракт заключается на двух языках в присутствии переводчика и свидетеля владеющих, кроме итальянского, языком понятным покупателю. При этом заранее должен быть сделан письменный перевод контракта, и прилагаемых к нему документов, который заверяется нотариусом. Перевод прилагается к основному тексту. Неточный перевод может послужить основанием для признания контракта не действительным.
   Если продавец предоставил неточные сведения о недвижимости, покупатель имеет право предъявить претензии в течение 10 лет после совершения сделки.
   
   
2. Оформляется специальная доверенность, с точным описанием объекта недвижимости (procura speciale d’acquisto), на человека владеющего итальянским языком., который подписывает контракт от лица покупателя. Присутствие покупателя при заключении сделки, в этом случае, возможно, но не обязательно. Доверенность можно оформить у нотариуса в Италии, в присутствии переводчика и свидетеля, непосредственно перед оформлением сделки (если доверитель не владеет итальянским, заверенный перевод доверенности обязателен), или в итальянском консульстве в стране проживания покупателя. При оформлении покупки через доверенное лицо, не требуется перевод контракта.
   
   Услуги переводчика и свидетеля, в обоих случаях, оплачивает покупатель.

4. Cпособы оплаты цены за продажу недвижимости

В целях борьбы с мафией, незаконным отмыванием денег и уклонением от налогов, итальянский закон обязывает использовать платежные инструменты, которые позволяют отслеживать перевод денег, т.е. те, которые могут контролироваться государственной администрацией.
При заключении сделки стороны обязаны заявлять, под собственную уголовную ответственность, сумму согласованной цены и способы ее оплаты. Покупатель должен предоставить нотариусу фотокопии всех чеков и квитанций о банковских переводах, использованных для оплаты, включая внесённые в качестве залога или первоначального взноса. Вся эта информация должна быть зафиксирована в контракте о купли-продажи. Предоставление неполной или ложной информации о цене и способах оплаты влечёт за собой административную и уголовную ответственность.
Существует несколько способов оплатить покупку недвижимости.

• Самый распространённый - Оплата кассовым или ордерным банковским чеком (assegno circolare) выданным банком находящимся на территории Италии. Главной особенностью этого вида чека, является то что он выдаётся в обмен на уплату наличной суммы денег, которая остаётся заблокированной в банке на 30 дневный период, что, в отличие от обычного банковского чека, делает эту форму оплаты абсолютно надёжной. Кассовый чек должен быть выписан на конкретное физическое или юридическое лицо и не подлежат передаче.
• Депозит у нотариуса (deposito del prezzo presso il notaio ) - Гарантирует надёжную и безопасную передачу денег от покупателя к продавцу. Нотариус, по просьбе сторон, за дополнительную плату, открывает специальный счёт зарегистрированный на имя нотариальной конторы (conto dedicato) с которого нельзя осуществлять других операций, кроме указанных в контракте. Покупатель зачисляет туда необходимую сумму, которую, после заключения договора купли-продажи, нотариус передаёт посредством чека или банковского перевода продавцу. Таким образом нотариус контролирует и гарантирует соответствие произведенных платежей действующему на тот момент законодательству.
  Этот способ удобен для иностранцев, т.к. позволяет проводить операции с иностранными банками, без необходимости открывать счёт в Италии.
• Банковский перевод (bonifico bancario) - Можно использовать как для уплаты задатка, так и для выплаты полной цены недвижимости.
  Чаще всего используют немедленный перевод (bonifico immediato), который зачисляется на расчетный счет получателя в течение нескольких часов или, так называемый, безотзывный перевод (bonifico irrevocabile) который, не может быть отменён отправителем.
• Оплата именным банковским чеком (assegno bancario non trasferibile) Т.к. чек не гарантирует фактическое наличие суммы на счете покупателя, этот способ оплаты требует наличия доверия между сторонами сделки, поэтому используется крайне редко.
• Оплата наличными (in contanti) - теоретически возможно если подлежащая выплате сумма не превышает 1000.