+39 3280741228      fb   vk   Instagram   Blog   goole+

Правила итальянского рынка недвижимости

Комиссионное вознаграждение


В Италии, по закону, при сделке с недвижимостью, комиссионное вознаграждение агентству платят обе стороны.

ст. 1755 Гражданского Кодекса Италии:
"Риелтор имеет право на получение комиссионного вознаграждения от каждой из сторон, если сделка состоялась, в результате его посредничества. Размер комиссии, и доля каждой из сторон, при отсутствии предварительного соглашения, или профессиональных тарифов, определяются судом, в соответствии с принципом справедливости."
"Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare e concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equita" (art. 1755 c.c.)


Если сделка заключена при посредничестве нескольких риелторов, то комиссионное вознаграждение, должно быть разделено между ними, пропорционально доли участия.

ст. 1758 Гражданского Кодекса Италии:
"Если сделка состоялась при посредничестве нескольких агентов, каждый из них имеет право на долю комиссии"
“Se l'affare e concluso per l'intervento di piu mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione” (art. 1758 c.c.)

Право риелтора на получение комиссионного вознаграждения возникает в момент заключения предварительного контракта или третейского соглашения.

ст. 1326 Гражданского кодекса Италии:
"Сделка считается заключённой с того момента, когда сделавший предложение узнаёт о том что оно было принято другой стороной."
"Il contratto e concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte" (art. 1326 c.c.)

Размер комиссионного вознаграждения и данные агента участвовавшего в сделке, должны быть обязательно указаны в приложении к нотариальному акту купли-продажи. Нотариус так же обязан сообщить эти сведения в налоговую инспекцию.
Если указанная в контракте цифра комиссионных, существенно ниже средне рыночной, на агента может быть наложен штраф, а так же обязательство, внести разницу между размером действующего тарифа и задекларированной суммой.
Это же правило действует и при указании цены объекта недвижимости. Если налоговая инспекция сочтёт что в контракте указана цена на много ниже рыночной, продавец должен будет внести разницу и уплатить штраф.

Из вышесказанного не трудно догадаться что, если вам обещают не брать комиссию, с вами не совсем откровенны и зарплата агента уже включена в цену, с которой, кстати, вам насчитают налоги и нотариальные расходы.

Законы регулирующие работу риелтора


Профессия риелтора в Италии регулируется следующими законами:
статьи 1754 -1765 и ст. 2950 гражданского кодекса, а так же специальные законамы 39/1989, 57/2001, 248/2006, 59/2010, 122/2010.

В Италии заниматься риелторской деятельностью имеют право только прошедшие профессиональную подготовку, сдавшие государственные экзамены и зарегистрированные в Профессиональном Реестре при Торговой Палате лица.

Профессиональный агент, не имеет права заниматься никакой другой деятельностью, кроме риелторской, исключение составляет преподавание на профессиональных курсах.

Лицензированный риелтор может работать на всей территории страны.

Субъекты не зарегистрированные в Профессиональном реестре при Торговой Палате, не имеют право заниматься посреднической деятельностью. Нарушение этого правила карается законом.

Агент несёт ответственность за подлинность предоставляемых им документов и информации.

Для защиты от профессиональных рисков и обеспечения гарантии прав клиента, агент не имеет права работать без наличия обязательного страхового полиса гражданской ответственности. Нарушение правила карается законом.


подробнее о работе риелтора в Италии см здесь >>

Покупка через агентство


В Интернете можно найти массу доводов, почему нужно покупать недвижимость через риелторское агентство, и столько же почему этого не стоит делать - каждый волен поступать, как считает правильным.
В любом случае, нужно иметь ввиду что, агентства по продаже недвижимости не делятся на работающих даром и за деньги, а на тех, кто работает хорошо и честно и тех кто работает плохо.

Хорошая, качественная работа всегда требует бo'льших затрат. Цена объекта недвижимости, как и любого другого, продаваемого на рынке, продукта, вещь объективная и состоит из стоимости его производства и затрат на продажу. Последние можно понизить, но полностью их не избежать.
Даже если вы нашли свой дом сами в Интернете, вам, вероятней всего, всё равно придётся платить комиссию, т. к. большинство владельцев продаёт недвижимость через агентство (ст. 1755 Гражданского Кодекса Италии).

Если же попался тот редкий случай, когда дом продают напрямую, то действительно экономите на комиссионных риелтору, но вам самому придётся заниматься формальностями сделки. Не зная тонкостей итальянской бюрократии и особенностей муниципальных правил (а они в каждом муниципалитете свои), без ошибок и следовательно ненужных расходов, не обойтись.

Продажа недвижимости - дело хлопотное, и естественно, что большинство собственников прибегают к услугам профессионалов.
Как показывает практика, продать без посредников стараются те, кто запрашивает сумму выше рыночной, и это логично, риелторские агентства не заинтересованны в высоких ценах на рынке так как им выгоднее побыстрее продать. Частник же, по вполне понятным причинам, хочет продать максимально дороже, зачастую переоценивая стоимость своей недвижимости.
Не редко собственник сам берётся за продажу и когда у объекта есть какой-то недостаток или дефект, который пытаются скрыть чтобы не понижать цену.

Иллюзия думать что вы экономите покупая жильё напрямую у строителя. В Италии застройщик не обладает автоматическим правом продавать недвижимость, для этого нужна соответствующая лицензия. Поэтому строители прибегают к услугам риелторских агентств. Заработок последних, указывается ли он отдельным пунктом как комиссионные, или включается сразу в называемую цену, в любом случае оплачивает покупатель. Это относится и к застройщикам имеющим в штате собственных риелторов.


Впрочем, если вы сумели заработать достаточно средств на покупку недвижимости в Италии, значит вы серьёзный человек, умеете уважать чужой труд, и знаете что, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.


Где искать зарубежную недвижимость?
Если вы решили приобрести недвижимость в Италии (или другой стране) не логично искать её в России. В любом случае ваша заявка попадёт в руки итальянского агентства, разница лишь в том, какими по счёту будут эти руки, а следовательно и цена вашей недвижимости.
Чтобы подобрать дом или квартиру, которые соответствуют вашим индивидуальным требованиям, и помочь сделать правильный выбор, не достаточно знать общие правила рынка. В каждом месте существует масса особенностей в которых может разбираться только человек хорошо знакомый с реалиями местности. Поэтому, при выборе агентства, обращайтесь в то, которое работает там, куда вы собираетесь вложить свои деньги.

Кто лучше, русскоязычный риелтор или иностранец?
Иногда на форумах можно прочитать мнение "бывалых" людей, которые пишут, что лучше обращаться к иностранным, чем русскоязычным агентам, мол, русские обманут, накрутят цену и пр.
Не будем гадать о причинах заставивших нести подобную чушь.
Непорядочные люди встречаются везде, но, во-первых гораздо проще разобраться в нюансах сделки и искренности риелтора, когда вы говорите с ним на одном языке.
Во-вторых русскоязычный персонал обычно ориентирован исключительно на русскоязычный рынок, поэтому дорожит своим имиджем и старается оставить хорошее о себе мнение (если же конечно вы обратились к профессионалу). У местного агента, при виде неизвестно откуда приехавшего иностранца, всегда есть соблазн немного схитрить, и практика это не раз подтверждала.

Как искать?
Самый не продуктивный способ - оставить заявки на всех порталах, которые вам удалось найти в Интернете и ждать когда вас начнут забрасывать предложениями. Многие думают что так они будут контролировать все что появляется на рынке и когда, наконец, пришлют интересный вариант, останется только приехать и купить.
Должна вас разочаровать, вполне вероятно что, с таким подходом, дом вашей мечты уйдёт к другому покупателю, а вы продолжите убивать своё время, разбирая массу абстрактных предложений.

Рассылки, как впрочем и объявления на порталах, это вовсе не обзор рынка, а всего лишь реклама агентств недвижимости!

Если вы не проявляете своей заинтересованности, не отвечаете на письма и не комментируете предложенные варианты, вам будут присылать общую рекламу и периодически напоминать о себе по телефону.

Тем, кто имеет серьёзные намерения совершить выгодную покупку, советуем выбрать агентство которое специализируется на продаже недвижимости в зоне где вы собираетесь её приобрести. Изложите им ваши требования и пожелания, выясните ситуацию на рынке.

Не стоит одновременно работать сразу несколькими конторами расположенными в одной и той же зоне. Ваши поиски будут гораздо эффективнее при работать с одним агентством потому, что:

- профессиональные риелторы, которые специализируются на недвижимости в конкретной регионе, держат под контролем все объекты которые есть на рынке, и они не меньше вашего заинтересованы найти привлекательный для вас объект.

- работая с одним агентством, проще контролировать ситуацию и более тщательно подходить к оценке предложений. Вам не придется тратить время отвечая на звонки из различных мест и разбирать массу предложений, которые часто, на деле, оказываются одним и тем же объектом описанным под "разным соусом".

- риелторы гораздо серьёзнее относится к работе с эксклюзивными клиентами, чем к тем которых ведут несколько агентств, никому не нравиться тратить время в пустую. Будучи уверенным в серьёзности намерений покупателя, профессионал приложит максимум усилий, чтобы удовлетворить его требования и завершить сделку.


Поэтому внимательно подходите к выбору агента, ведь на определённый период он должен стать вашим деловым партнёром. Удачная сделка - это всегда результат взаимовыгодного сотрудничества риелтора и покупателя.

Как избежать обмана
Риелтор обязан иметь, и должен предъявить по запросу клиента, регистрационный номер в Профессиональном Реестре при Торговой Палате - numero REA, который обязан быть у всех, кто продаёт недвижимость, включая тех, кто работает от имени строительных компаний или др. организаций. Не нужно путать с налоговым номером предпринимателя - numero partita IVA, который свободно открывается всем, желающим заниматься любой индивидуальной трудовой деятельность. Обычно, именно его предъявляют те, кто работает нелегально.
Лицензированный риелтор несёт ответственность за подлинность предоставляемых им документов и информации.
Для защиты от профессиональных рисков и обеспечения гарантии прав клиента, он не имеет права работать без наличия обязательного страхового полиса гражданской ответственности. Нарушение правила карается законом.
Если у вас возникли сомнения в честности агентства, или в правильности сделки, вы имеете право обратиться с жалобой в ближайшую Торговую Палату и она проведёт необходимую проверку.













eXTReMe Tracker